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Cuando compre un inmueble es un lugar distinto al de su residencia habitual, no
debe de asumir que el procedimiento de compra es exactamente el mismo. Existen
una serie de particularidades que deben de ser conocidas antes de iniciar el
proceso de compra y, sobretodo, es necesario conocer la zona para poder comprar
lo que realmente se desea comprar y, siempre, con las mayores garantías.
Trataremos, desde esta página, de darle una serie de consejos importantes y de
recomendarle que, en caso de dudas, acuda siempre al consejo de un profesional
cualificado, tanto del derecho, como de la gestión inmobiliaria. Tenga siempre
en cuenta que un pequeño ahorro en asesoramiento puede traducirse en
importantes pérdidas económicas debidas a la compra de un inmueble problemático
o en una zona poco aconsejable o inadecuada al uso que se le pretende dar.
Un buen agente
inmobiliario deberá de disponer de tiempo suficiente para enseñarle con calma
toda la zona, haciendo especial hincapié en las ventajas y desventajas de cada
lugar. Además deberá de explicarle, con toda claridad, los distintos procesos
que conlleva la operación de compra. Un buen agente inmobiliario tratará
siempre de asesorarle y ayudarle a tomar la decisión correcta, en lugar de
presionarle para que compre lo que él o ella considere más conveniente.
Una vez realizadas estas aclaraciones, nos centraremos en definir los conceptos
básicos del proceso de compra. Tenga siempre en cuenta que lo que sigue es sólo
una idea general con algunos conceptos y plazos aplicables sólo a esta zona y
que cada venta es de por sí diferente. En cualquier caso, esperamos que le
resulte útil y que sea capaz de resolverle ciertas dudas o de llamar su
atención sobre aspectos que no había considerado anteriormente. Toda la
información ha sido cedida por la prestigiosa firma de abogados SPANISH
CONVEYANCING SERVICES, S.L., cuya oficina en Mojácar se encuentra en el Parque
Comercial, local 73. Queremos desde aquí agradecer a esta firma toda su
experiencia y la ayuda prestada para realizar esta pequeña guía.
EL CONTRATO DE
COMPRA-VENTA. En el momento en que encuentre el inmueble que usted
busca, es conveniente reservarlo mediante la entrega de una señal. Con ello
retirará la vivienda del mercado y congelará su precio durante el
subsiguiente proceso de compra. La cuantía de la señal varía con relación
al vendedor y al tipo de vivienda; aunque lo normal es depositar una cantidad
no inferior a 3.000 €. La cantidad entregada como señal no suele ser
reembolsable y forma parte del importe de la vivienda. En un corto plazo
(normalmente no supera los 15 días) deberá usted de firmar el Contrato de
Compra del inmueble, momento en el que tendrá que depositar una cantidad
importante de dinero (normalmente un mínimo del 10% del precio
total de compra). En MojacarSun velaremos siempre porque el contenido del
contrato sea absolutamente legal y ajustado a derecho, sin condiciones abusivas
o lesivas para cualquiera de las partes. En caso de duda, no dude nunca en
acudir a recibir asesoramiento legal con una copia del contrato.
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD Y LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN. Antes de pagar una suma
importante de dinero (señal o contrato de compra) es muy recomendable obtener
una nota simple en el Registro de la Propiedad, que asegure que el vendedor es
realmente el dueño del inmueble y que, además, éste se encuentra libre de
cargas o, si las tiene, se deje claro en cualquier contrato que las cargas
pendientes deberán de ser libradas por el vendedor antes de finalizar el
proceso de compra. Si se compra sobre plano, es conveniente comprobar, en las
oficinas municipales correspondientes, que el promotor tiene todos los
permisos necesarios para acometer la obra. Es frecuente en la zona, sin
embargo, que el permiso de obra no se encuentre totalmente en orden, debido a
la lentitud de los plazos de concesión y a la velocidad con se construye en el
área. En MojacarSun, realizamos estas comprobaciones e indagaciones por usted y
le informamos de los resultados para que pueda usted tomar una decisión basada
en la información suministrada, antes de que deposite cualquier suma de dinero.
FINALIZACIÓN DEL
PROCESO DE COMPRA. El proceso de compra finaliza con la
comparecencia de las partes (vendedor y comprador) o sus representantes legales
ante un Notario. En ese momento el comprador deberá de abonar cualquier
cantidad pendiente hasta alcanzar el precio total de compra pactado y el
vendedor deberá de haber abonado cualquier carga pendiente que afecte al
inmueble vendido. La escritura pública de propiedad será firmada ante Notario y
éste emitirá una copia simple que será entregada al comprador. Es conveniente
acudir en persona a este acto; aunque, en caso de no ser posible, puede
realizar un poder designando a su abogado para asistir al mismo. No está de más
que, antes de acudir al Notario, visite la propiedad que pretende comprar, para
asegurarse de que todo está orden y a su entera satisfacción. Una vez firmada
la escritura pública de propiedad, usted será el nuevo propietario de la
vivienda y tendrá derecho a pedir que le sean entregadas sus llaves.
EL PROCESO DE
REGISTRO. Una vez firmada la escritura, se pagarán las minutas e
impuestos establecidos y se presentará la escritura para su registro en la
correspondiente oficina del Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Tenga en
cuenta que la operación de registro puede demorarse durante algunas semanas,
dependiendo de la carga de trabajo de la oficina correspondiente.
COSTES DE ADQUISICIÓN. Son los costes (minutas e impuestos)
derivados de la adquisición del inmueble y que varían de una transacción a
otra. Como regla general, sin embargo, puede calcular que estos costes
ascenderán a un 10% sobre el precio total de adquisición del inmueble. Así,
para un inmueble cuyo precio de venta sea de 200.000 €, deberá calcular unos
costes totales aproximados de 20.000 €, es decir, el desembolso total será de
220.000 €.
SERVICIOS. Una vez
que el inmueble pase a ser de su
propiedad, deberá dar de alta a su nombre todos los servicios (agua, luz,
electricidad, etc.) necesarios para su disfrute. En MojacarSun realizaremos
gustosamente todas estas operaciones por usted y le informaremos de cualquier
problema que pueda existir, ayudándole, en todo lo posible, para conseguir su
pronta resolución.
CUENTA
BANCARIA. Es importante, sobretodo si no piensa residir en la zona,
que domicilie el pago de los servicios e impuestos locales en una cuenta
bancaria destinada a tal efecto.
TESTAMENTO. A menudo se suele
obviar este trámite, que consideramos recomendable y muy conveniente cuando se
adquieren bienes de cierto valor. Si no ha realizado testamento y planea
adquirir una vivienda, le recomendamos se asesore sobre las ventajas de
realizar un testamento que evitará un gran número de problemas a sus familiares
en caso de desgracia. Puede aprovechar la firma de escrituras ante Notario
para, con una pequeña cantidad de dinero, solucionar este problema. Si ya ha
realizado testamento en otro país, le recomendamos se asesore adecuadamente,
pues no siempre es válido en España y, en cualquier caso, realizar un nuevo
testamento en España le evitará problemas y gastos innecesarios.
NÚMERO DE
IDENTIFICACIÓN FISCAL (N.I.E. o N.I.F.). Si no reside usted
habitualmente en España y desea comprar un inmueble es este país, debe usted de
obtener obligatoriamente un número de identificación fiscal, denominado N.I.E.
o N.I.F. Para ello, deberá de acudir a un Notario Público con su pasaporte,
para que éste emita una copia compulsada del mismo. Esta copia se utilizará
posteriormente para solicitar dicho documento.
REPRESENTACIÓN FISCAL. Si no
reside usted habitualmente en España y, a menos que desee fijar aquí su
residencia habitual, es muy conveniente que designe a un Representante Fiscal
que lo represente ante las autoridades fiscales, reciba notificaciones y
realice las correspondientes declaraciones anuales. Para una persona no
residente que posea una vivienda, una o dos cuentas bancarias y un coche, no se
suelen pagar una cantidad importante de impuestos, a menos, claro está, de que
estos bienes tengan un considerable valor.
HIPOTECAS.
Si va a solicitar una hipoteca le recomendamos
encarecidamente que considere el importe total de la operación (precio de venta
más costes derivados de la misma) a la hora de solicitar su cantidad, y los
plazos de los diferentes pagos que suelen ser muy ajustados en esta zona. Una
demora en la tramitación o concesión de la hipoteca puede hacer que pierda
usted el dinero entregado como señal y todos los derechos sobre la vivienda
señalizada. En MojacarSun, podemos ayudarle a gestionar la hipoteca y a
intentar negociar unos plazos más adecuados para efectuar los distintos pagos.
AVALES BANCARIOS. Cuando compra
usted una vivienda sobre plano, es muy conveniente obtener
información sobre la existencia de garantías bancarias o cualquier tipo de
aval que asegure todos los pagos pendientes antes de que la propiedad se
encuentre totalmente terminada. Si embargo, debido al elevado coste adicional
que suponen este tipo de garantías, es frecuente que los promotores no las
ofrezcan. El riesgo afrontado por esta carencia de garantías es la no
finalización de la obra si el promotor entra en dificultades económicas. En
MojacarSun no podemos asegurar que este hecho no se produzca; pero sí
informarle a usted de las garantías que ofrece una construcción determinada
para que tome usted una decisión o se asesore con su abogado.
EL PRECIO
DECLARADO. No es infrecuente que el vendedor, sobretodo en el
caso de viviendas de segunda mano, no desee declarar el precio
completo que será pagado por el inmueble. La intención del vendedor
es la de pagar menos impuestos derivados de la venta de la propiedad; aunque
reduce también costes para el comprador (que pagará también menos cantidad de
impuestos). Nosotros, como intermediadores entre comprador y vendedor, no
recomendamos esta práctica que puede derivar en una importante sanción
económica para ambos y avisamos siempre al comprador de que, si desea
vender su propiedad en el futuro, su valor puede verse incrementado
artificialmente y, por lo tanto, los impuestos a pagar en ese momento. Nosotros
no podemos evitar esta práctica; pero sí avisar a las partes de los riesgos
afrontados.
IMPUESTO LOCAL DE PLUS VALIA. Al
comprar una vivienda, puede ser necesario el pago de un impuesto local,
denominado plus valía que grava el incremento de precio sufrido por la
propiedad desde su compra por el actual propietario, hasta su venta. El
impuesto varía de propiedad en propiedad y de un Ayuntamiento a otro. Por Ley,
el pago del impuesto corresponde al vendedor; pero, a menudo, se negocia su
pago entre vendedor y comprador. Salvo en los casos en que el vendedor haya
mantenido la propiedad objeto de la venta durante un número
elevado de años, este impuesto no es muy elevado.
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