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       Salvo que sea usted un profesional de la compraventa, la compra de una vivienda nueva es algo no habitual que exige tener unos ciertos conocimientos básicos que permitan asegurarle una inversión correcta y una total satisfacción con su compra, evitando, en numerosas ocasiones, serios problemas que puedan hacer de su compra una pesadilla o, incluso hacerle perder todo el dinero invertido (quizás los ahorros de toda una vida). Por ello, le invitamos a que lea cuidadosamente los errores comentados a continuación para intentar evitarlos en lo posible.

• PRECIPITACIÓN. En numerosas ocasiones, las compras se realizan mediante impulsos lo que puede ser aprovechado por vendedores poco escrupulosos para intentar venderle una casa que no es realmente la que necesita. Unas vistas bonitas, la proximidad de una zona comercial o, sencillamente, unos argumentos de venta basados en la presión, pueden motivar el impulso de elegir y señalizar una vivienda. Más tarde se dará cuenta si tiene niños en edad escolar que los colegios quedan demasiado lejos, al igual que las paradas de los transportes públicos o los centros de atención sanitaria. Haga una lista de preferencias antes de elegir su vivienda y no se deje convencer por argumentos que tiendan a apartarle de sus prioridades reales.
• INCERTIDUMBRE. Aunque parezca un contrasentido con el párrafo anterior, no lo es si usted lo interpreta correctamente. Si tiene claro que una vivienda se ajusta realmente a sus necesidades, el precio es correcto (o, al menos, asequible) y cumple todas sus expectativas, procure señalizarla y reservarla antes de que alguien se le anticipe. Las mejores viviendas en precio, calidad y situación suelen estar poco tiempo en el mercado. Si duda demasiado, terminará perdiendo buenas ocasiones y, si necesita realmente la vivienda, acabará comprando algo en peores condiciones.
• FALTA DE INFORMACIÓN. Nunca se fíe de argumentos tales como: “bueno, está en terreno rústico pero se puede construir sin problemas”. En terreno rústico no se puede construir nada que no esté destinado a usos agropecuarios y siempre contando con un número mínimo de metros cuadrados que suele fijar cada comunidad autónoma. Incluso teniendo el correspondiente permiso municipal, éste puede contravenir las disposiciones legales de la comunidad autónoma. Si va a comprar una parcela o chalet en las afueras del ámbito municipal, exija siempre una certificación del estado, uso y grado de aprovechamiento de la parcela, comprobando en el citado documento la naturaleza del terreno y el nivel de edificabilidad (porcentaje máximo de aprovechamiento de la parcela, altura máxima de la construcción, etc.). Exija también una nota simple del inmueble que piensa adquirir para conocer su estado registral (deudas, servidumbres, etc.) y para conocer el nombre de su legítimo propietario. Si el inmueble o parcela no se encuentra debidamente registrado en el Registro de la Propiedad (algo que puede ocurrir al comprar fincas o cortijos aislados), no dude en dejarse asesorar por un abogado especializado en temas urbanísticos. Como norma general, fíese sólo de documentos oficiales y nunca de lo que le digan. En caso de duda consulte siempre a un abogado o a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria serio, eficaz y debidamente cualificado.
• FALTA DE GARANTÍAS. Siempre que compre sobre plano, exija y guarde una copia de la memoria de calidades del inmueble que va a comprar. No permita nunca que cambien estas calidades sin su consentimiento expreso, incluso aunque le digan que es para poner algo de calidad superior. Si entrega cantidades a cuenta (algo completamente normal) exija siempre que le entreguen un aval bancario, firmado por la entidad bancaria con la que trabaje la empresa constructora, en la que le garanticen la devolución de todas las cantidades entregadas por usted en caso de que la construcción no se lleve a cabo. Es la única forma de garantizar que usted recuperará todo su dinero. No se fíe únicamente de la solvencia o fama de la empresa constructora o, simplemente, de las buenas palabras. Sin un aval bancario, en caso de quiebra de la empresa puede perder una parte o, incluso, todo el dinero entregado. Exija también una copia del seguro decenal que todo constructor debe de tener y que asegura la reparación de daños estructurales y vicios ocultos que pueda tener la vivienda durante un plazo de 10 años, a contar desde la fecha de la compra. Con este seguro, tendrá usted la garantía de que los citados defectos, si aparecen, serán debidamente solucionados. Por último, sepa que tiene derecho a no abonar la última entrega de dinero (la cantidad final resultante que se entrega en el momento de firmar las escrituras en la operación conocida como “entrega de llaves”) hasta que su vivienda tenga en regla la Licencia de Primera Ocupación. Si usted acepta “las llaves” de la vivienda, legalmente acepta la vivienda tal y como está entregada y si la licencia de primera ocupación se demora por problemas de permisos municipales (debido, generalmente, a un incumplimiento de normativas municipales), usted estará durante el tiempo de demora (que puede llegar hasta dos o tres años si hay incumplimientos serios) incapacitado para dar de alta los servicios elementales (luz, agua, gas, etc.). En caso de dudas, pida cita con el técnico de urbanismo del ayuntamiento en donde está el inmueble y solicite información sobre el edificio en cuestión. Si el técnico le indica que existen problemas serios que impidan la consecución de la licencia de primera ocupación, le aconsejamos no entregue la cantidad de dinero restante ni retire las llaves (no acepte la vivienda) hasta que dichos problemas no sean solucionados.
• NO INSPECCIONAR DETENIDAMENTE LA VIVIENDA Y SUS ALREDEDORES. Procure visitar siempre el inmueble durante el día para comprobar su luminosidad, orientación, etc. Fíjese bien en todos los detalles (pintura desprendida o manchas de humedad en paredes, estado de conservación, grietas, desperfectos, etc.) y visite cuidadosamente los alrededores para comprobar el estado general del vecindario. No olvide nunca preguntar por los gastos de comunidad (olvidarse puede acarrear desagradables sorpresas). No se fíe de las “magníficas vistas” y compruebe que no existan banderolas en las proximidades que, sin duda, delatarán la próxima construcción de edificios que harán desaparecer esas “magníficas vistas”. En general procure que el edificio se encuentre rodeado por avenidas amplias o parques que; aunque no eviten en el futuro la pérdida de esas vistas privilegiadas, por lo menos no restarán luminosidad al inmueble.
• NO LEER DETENIDAMENTE LOS DOCUMENTOS PRESENTADOS. Los distintos documentos que usted firma en el momento de entregar una señal de compra, o el propio documento de compraventa suelen ser, en general, desconocidos por los compradores y pueden hacerle renunciar, por desconocimiento, a derechos básicos que usted ha de mantener siempre. La forma más común de entregar una señal para reservar una vivienda, suele ser mediante la firma de un contrato de “arras penitenciarias”, mediante el cual el propietario tiene derecho a quedarse con la cantidad entregada si usted decide no comprar la vivienda y el comprador tiene derecho a que se le devuelva el doble de la cantidad entregada, si el vendedor el que desiste de la operación. Desconfíe de los documentos con párrafos tales como: “El comprador renuncia expresamente a lo dispuesto en la Ley ...”, exija que le expliquen muy claramente el porqué de tales renuncias y, en caso de duda consulte a un abogado de confianza. Es también muy conveniente que, si depende de la concesión de un crédito hipotecario para la compra de la vivienda, haga constar una cláusula en la que se indique claramente que recuperará el dinero entregado como señal, en caso de no concesión del citado crédito. En general pida siempre explicaciones, antes de firmar, de todos los documentos presentados y, en caso de dudas o de que no le convenzan las explicaciones, consulte a un profesional. Nosotros hemos puesto a su disposición una sección denominada “Consulte sus dudas” donde le orientaremos acerca de las dudas que puedan tener a la hora de comprar o vender una vivienda.
• DESCONOCER EL COSTE REAL DE UNA VIVIENDA. No es infrecuente realizar los cálculos de las cuotas mensuales en función del coste que vemos en el anuncio del periódico o en el escaparate de la agencia inmobiliaria. Todos estos costes se muestran, generalmente, sin mencionar los impuestos y gastos que hay que añadir posteriormente al precio que figura en el anuncio. Use nuestra Calculadora de Gastos para conocer de forma mucho más real el coste total de la vivienda y el importe de la mensualidad que tendrá usted que abonar si decide comprarla. Tenga en cuenta que hay gastos que varían de una Comunidad Autónoma a otra y que nuestros cálculos están basados en la Comunidad Andaluza. En cualquier caso, le darán una idea mucho más aproximada de los costes a los que tendrá que hacer frente. Por norma general, los gastos de escrituración y registro son por cuenta del comprador, mientras que el pago de la plusvalía y los gastos de cancelación de cualquier hipoteca previa lo son por parte del vendedor. El pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI, vulgarmente llamado “Contribución Urbana”) del año en que se vende la vivienda corresponde siempre a quien ocupaba la vivienda a fecha 1 de enero de ese año (es decir, casi siempre al vendedor). Naturalmente, estas condiciones pueden variar si así se pacta en el contrato de compraventa. Una razón de más para leerlos cuidadosamente. Si obtiene una vivienda a buen precio puede usted aceptar el pago, por ejemplo, de la plusvalía (de otro modo, el vendedor podrá negarse a vender); en cualquier caso, un buen agente inmobiliario siempre le deberá de avisar de esta circunstancia y decirle claramente qué está usted obligado a pagar y qué debe de pagar el vendedor.