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   Cuando compra usted una vivienda, el precio de compraventa es sólo una parte del dinero total que tendrá que desembolsar para poder realizar la operación. Existen una serie de impuestos y gastos de escrituración y registro que deberá usted de pagar y, en caso de solicitar una hipoteca para pagar parte del importe de la vivienda, deberá de añadir las comisiones, impuestos y gastos asociados a la misma. En general, puede calcular estos gastos añadiendo entre un 8% y un 9% al valor de escrituración de la vivienda si no solicita un préstamo hipotecario y entre un 10% y un 11% si lo solicita. Si desea conocer el valor aproximado de todos los gastos y conocer las cuotas mensuales aproximadas que tendrá que abonar para amortizar el préstamo hipotecario, puede usar nuestra Calculadora de Gastos y Cuotas.

   De forma resumida, le indicamos a continuación los gastos a los que tendrá que hacer frente, junto con una breve descripción de los mismos.

   Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.) Este impuesto se paga sólo en el caso de viviendas nuevas, es decir, si el vendedor es el promotor o constructor. Su valor normal es del 7%, que se aplica para las viviendas libres y las viviendas de protección oficial de régimen general; aunque existen tipos super reducidos para las viviendas de protección oficial de promoción pública y de régimen especial o para las viviendas localizadas en comunidades o ciudades autónomas de fiscalidad especial (Canarias, Ceuta y Melilla). Los anexos a la vivienda (trasteros y plazas de garaje) tributan al 7% cuando se compran conjuntamente con la vivienda. Si se compran por separado tributan al tipo normal de IVA (16%). Las terceras plazas de garaje tributan también al 16% independientemente de que se compren conjuntamente con la vivienda. El pago de este impuesto corresponde al comprador.

   Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (I.T.P.) Se paga en la compraventa de viviendas en segunda transmisión y sucesivas, es decir, cuando el vendedor es un particular. Suele ser del 7% y también depende de la comunidad autónoma en que se encuentre la vivienda. El pago de este impuesto corresponde al comprador.

   Impuesto sobre actos jurídicos documentados (A.J.D.) Sólo se aplica a las viviendas libres (las que no son de protección oficial o promoción pública) y únicamente en el caso en se devengue el IVA (es decir, al comprarlas directamente al promotor o constructor). Su importe varía entre el 0,1% y el 1%, en función de la comunidad autónoma en que se encuentre la vivienda. El pago de este impuesto corresponde al comprador.

   Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Conocido como “plusvalía”) Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta la vivienda desde su compra, hasta el momento de la venta. Su valor depende de muchos factores y varía en función del ayuntamiento en el que se encuentra la vivienda, siendo por lo general más elevado cuanto más tiempo haya estado el inmueble en propiedad del vendedor. El pago de este impuesto corresponde al vendedor. No es infrecuente que, unas veces por acuerdo y otras por desconocimiento, se haga constar en el documento de compraventa que el comprador se hará cargo del pago de este impuesto. Si es usted el comprador y antes de firmar un contrato de compraventa en el que se haga usted cargo de su pago, compruebe su importe pues puede llegar a ser elevado.

   Gastos de comprobación de la situación de la vivienda en el Registro. Esta comprobación se realiza para conocer las posibles cargas que puedan afectar a la propiedad que desea comprar y también para conocer a su propietario registrado. Este gasto es obligatorio si solicita una hipoteca y voluntario (aunque muy recomendable para evitar fraudes) si no la solicita. Su coste aproximado es de unos 3 euros por la solicitud de una nota simple ante el Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda.

   Gastos de cancelación de hipotecas anteriores. Cuando una vivienda presenta cargas hipotecarias anteriores, es necesario proceder a su total cancelación antes o en el momento de la compra. No sólo es necesario cancelar la cantidad que resta por pagar de la hipoteca; sino que es necesario también proceder a su cancelación notarial y registral. Todos los gastos relativos a la cancelación de hipotecas anteriores corresponden al vendedor. Si bien es infrecuente que el comprador se haga cargo de cancelar los importes pendientes, no es inusual que suelan cargar al comprador, algunas veces sin que lo sepa, los importes resultantes de la cancelación registral y notarial. Tenga esto muy en cuenta si compra una vivienda con hipotecas anteriores y asegúrese de que todos los gastos relativos a la cancelación de estas cargas corren por cuenta del vendedor.

   Gastos de Notaría Son los que se producen por la intervención del Notario en el acto de compraventa. Su importe se calcula en función del precio de la vivienda y aplicando unas tarifas establecidas legalmente. También se incluye un coste por utilización de papel sellado del estado y por la emisión de copias de la escritura. El notario podrá ser elegido libremente por el comprador entre los que operen en la plaza donde se encuentre la finca o el domicilio fiscal del solicitante. Los gastos de notaría corresponden al comprador.

   Gastos de Registro Corresponden a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda. Lo paga el comprador en concepto de arancel al Registrador de la Propiedad en el momento de la inscripción. El importe depende del valor de la vivienda y se calcula aplicando unas tarifas legalmente establecidas. La inscripción en el registro es absolutamente recomendable para evitar fraudes pues si el comprador no registra la vivienda, el vendedor figura como propietario de la misma ante el Registro y podría realizar una segunda venta de la misma vivienda.

   Gastos de Gestoría Para evitar realizar directamente todos los trámites derivados de la compraventa de una vivienda (inscripción en el Registro, pago de impuestos, etc.), es frecuente contratar los servicios de un gestor administrativo que se encargue de realizar todos los trámites necesarios. El coste depende de las tarifas aplicadas por cada gestoría y no suele ser muy elevado. Antes de iniciarse todas las gestiones se suele entregar al gestor una provisión de fondos para cubrir la totalidad de los gastos (notaría, registro, impuestos, etc.). Posteriormente, el gestor devolverá el importe sobrante con los documentos justificativos de los gastos y tras deducir sus honorarios. El importe habitual puede variar entre 150 y 200 euros.

IMPUESTOS Y GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS

   Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados Este impuesto grava la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Su tipo está establecido actualmente entre el 0,5% y el 1%, dependiendo de la comunidad autónoma en que se encuentre localizada la vivienda y se aplica no al importe solicitado; sino al valor de responsabilidad hipotecaria que incluye el valor del préstamo, sus intereses, los intereses de mora y las costa judiciales (para facilitar el cálculo, considere el valor de responsabilidad hipotecaria como el doble de la cantidad solicitada). Las viviendas de protección Oficial están exentas del pago de este impuesto hasta la cuantía legalmente establecida, tributando por el exceso del préstamo, si lo hubiera, sobre el valor legal de la vivienda.

   Gastos de tasación Son gastos derivados de la valoración del inmueble por parte de una sociedad especializada en tasaciones e inscrita en el Registro Oficial del Banco de España. Su coste se suele calcular en función del valor de la vivienda. Por ejemplo, el coste será de 150 € para viviendas cuyo precio esté comprendido entre 60.000 y 120.000 euros y de 200 € para viviendas cuyo precio esté comprendido entre 120.000 y 180.000 euros. A diferencia de los demás costes, es importante que sepa que usted debe de abonar el importe de la tasación, independientemente de que se formalice o no el préstamo.

   Gastos de inscripción en el Registro Son los gastos correspondientes a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, de forma que un futuro comprador sepa que la vivienda tiene pagos pendientes que deben de ser liquidados antes de su venta a terceros. Su cálculo se realiza en función del valor de responsabilidad hipotecaria (no del importe de la hipoteca) y en función de unas tarifas establecidas legalmente.

   Gastos de notaría Son los derivados del otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario. Su cálculo se realiza también en función del valor de responsabilidad hipotecaria, sobre la que se aplica una tarifa establecida legalmente. Habrá que incluir, además, los costes por utilización de papel sellado del Estado y por la emisión de copias de la escritura.

   Gastos de gestoría Lo normal es que sea un gestor administrativo el que se encargue de realizar todos los trámites necesarios para la constitución de la hipoteca y el pago de impuestos. De esta forma, tanto el comprador como el banco, se aseguran de que todos los trámites se realizan de forma correcta. El importe habitual puede variar entre 150 y 200 euros.

   Comisión de apertura Es una tasa que suelen cobrar los bancos por el estudio, gestión y tramitación de los préstamos hipotecarios. Su valor depende de cada banco y oscila entre el 0% y el 2% del importe solicitado.

   Seguros Además de los gastos anteriormente indicados, deberá de incluir los gastos correspondientes a la contratación de un seguro contra incendios de la vivienda que es garantía del préstamo. Este seguro suele cubrir también otro tipo de imprevistos como explosiones, desescombro, riesgos extraordinarios y catastróficos y otros. Según la legislación actual, la contratación de este seguro es obligatoria al suscribir una hipoteca. El beneficiario de este seguro será el banco que concede la hipoteca y su importe será proporcional al valor de tasación de la vivienda. Su coste puede estimarse en unos 90 ó 100 euros anuales. La mayoría de los bancos suelen ofrecer un seguro multiriesgo del hogar que incluye el seguro obligatorio de incendios más una serie de coberturas adicionales que le aseguran un hogar completamente protegido: daños por agua, rayo, explosión, robo, roturas de cristales y responsabilidad civil entre otros. Su precio de contratación es variable y; aunque no es obligatorio, es muy recomendable puesto que su coste no sube mucho más que el seguro obligatorio de incendios (de 30 a 50 euros más por año). Este seguro cubre, además, el contenido de la vivienda (aunque en función del valor declarado del contenido la póliza puede incrementarse notablemente). Existen otros seguros adicionales no obligatorios; pero sí interesantes que podrá usted consultar con su entidad bancaria y que cubren otro tipo de imprevistos: desempleo o invalidez, bajas laborales por accidente o enfermedad, etc. Existen también seguros que garantizan la amortización del préstamo hipotecario en caso de muerte o invalidez del titular. Estos seguros no son obligatorios; pero le recomendamos que, al menos, se interese por conocer sus condiciones y coberturas.