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   En el mercado existen una gran variedad de productos hipotecarios, por lo que es muy recomendable comprobar cuidadosamente las condiciones de contratación de cada uno de ellos antes de decidirse por uno en particular. Una mala elección puede suponer un gasto excesivo que, teniendo en cuenta que los plazos de amortización suelen ser elevados, puede suponer a la larga un desembolso superior a 6.000 euros o más, con respecto a otros productos ofertados en mejores condiciones.

   En general, las condiciones de contratación de una hipoteca, varían en función del banco o caja de ahorros en la que se solicite y suele depender también del nivel de riesgo asumido por la entidad, por lo que, a la hora de preguntar las condiciones, es también conveniente que pregunte usted los requisitos necesarios para acceder a una hipoteca determinada en las condiciones ofertadas pues, en general, los mejores productos suelen requerir determinadas condiciones de solvencia que no siempre es posible cumplir. No debe de olvidar que, hoy por hoy, puede ser mucho más aconsejable una hipoteca que le garantice el acceso a un inmueble de su propiedad, aunque sea en condiciones poco ventajosas, que el pago de un alquiler elevado durante años y por un inmueble que nunca será suyo.

   Si puede demostrar que tiene unos ingresos fijos y estables, tiene usted menos de 45 años, dispone usted de un dinero ahorrado que cubra al menos el 20% del valor de tasación de la vivienda más los gastos de compra del inmueble (entre un 9% y un 11% del valor de la vivienda) y la cuota de amortización que debe de afrontar mensualmente no supera el 40% de los ingresos totales de su unidad familiar, entonces no tendrá usted problemas para conseguir un crédito hipotecario en las mejores condiciones del mercado. Si usted no cumple alguna o incluso ningunas de estas condiciones, no piense que es imposible que le concedan un crédito hipotecario pero tendrá usted menos capacidad de elección y, consecuentemente, unas peores condiciones de contratación al tener que asumir el banco mayores riesgos lo que, generalmente, encarece el producto.

   Veamos, paso a paso, las condiciones anteriores y su importancia a la hora de solicitar un crédito hipotecario.

   Ingresos. Unos ingresos fijos y estables no son sinónimo solamente un contrato indefinido. En general, suele ser suficiente para la mayoría de las entidades bancarias, un contrato de trabajo en vigor, una antigüedad superior a seis meses y una “fe de vida laboral” que demuestre que se ha estado trabajando durante al menos los dos últimos años de forma continuada. Si es usted empleado autónomo o empresario necesitará demostrar sus ingresos presentando una copia de la declaración de la renta del último ejercicio y demostrar que está al corriente de todas las obligaciones fiscales y de los correspondientes pagos a la Seguridad Social. Obviamente, esta es la condición más importante a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Si no puede demostrar sus ingresos, difícilmente le concederán una hipoteca.

   Edad. La edad es otro de los factores determinantes para decidir la concesión o denegación de una hipoteca puesto que está ligada indirectamente a otro de los factores enunciados anteriormente: la cuota de amortización mensual. Esto es así porque, si bien es cierto que los plazos de amortización se pueden extender hasta los 30 ó 35 años, también lo es que la mayoría de las entidades bancarias no suelen admitir operaciones que supongan pagos de cuotas más allá de los 65 años. Si usted tiene 30 años y solicita una hipoteca de 120.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, pagará una cuota mensual aproximada de 560 euros. Si usted tiene 50 años, el banco difícilmente consentirá en elevar el plazo de amortización por encima de los 15 años y eso supone una cuota mensual de 891 euros, lo que quizás supere el 40% del valor de sus ingresos totales.

   Ahorros. Teóricamente, los créditos hipotecarios no suelen cubrir la totalidad del precio de venta de un inmueble; sino que cubren un porcentaje máximo de este valor que oscila entre el 60% y el 90% de su valor de tasación, dependiendo de la entidad bancaria. Sería, por lo tanto, necesario disponer, en efectivo, del porcentaje restante. Además, tenga usted siempre en cuenta que al precio de compra del inmueble deberá de añadir los gastos que conlleva la propia compra (IVA o ITP, gastos de notaría y registro y las propias comisiones de constitución de la hipoteca) y que suponen entre un 9% y un 11% del precio de venta del inmueble (para un valor de compra de 120.000 euros, añada usted entre 10.800 y 13.200 euros). En la práctica, sin embargo, las entidades bancarias aplican estos porcentajes a los valores de tasación del inmueble realizados por profesionales debidamente homologados. Si el inmueble se ha comprado a buen precio, es decir por debajo de los valores de tasación establecidos, es posible conseguir una hipoteca que cubra todo el valor del mismo e incluso los gastos adicionales de compra. Si se ha comprado demasiado caro (por encima del valor de tasación) es posible que sus ahorros no cubran el importe que debe usted de afrontar a la hora de la compra del inmueble pues lo más normal es que el banco aplique los porcentajes reseñados anteriormente al valor de tasación resultante.

   Si no tiene usted ningún dinero ahorrado o sus ahorros no son suficientes para completar la operación, según el valor de tasación alcanzado, existen varias alternativas. Solicitar una revisión de la tasación o nueva tasación con otra compañía debidamente homologada (si la entidad bancaria lo permite, pues hay entidades que trabajan solamente con una compañía) lo que si bien supone un gasto adicional puede solucionar el problema. También puede solicitar un crédito personal que cubra la diferencia resultante (si ésta no es muy grande, pues el crédito personal es más caro que el hipotecario y el plazo de amortización es sensiblemente inferior, por lo que quizás no sea factible para usted afrontar la cuota extra que supone). Por último, puede presentar una persona que actúe como avalista, es decir que se responsabilice ante el banco de hacer frente a la restitución del crédito hipotecario y sus intereses si usted no puede hacerlo.

   Cuota mensual de amortización. Es la cantidad que deberá de pagar mensualmente en concepto de amortización del crédito hipotecario. En general los bancos no admiten de buena gana que esta cuota sea superior al 40% de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar, esto es la suma de los ingresos de los miembros de la unidad familiar que vayan a adquirir la vivienda. Naturalmente, hay excepciones y las entidades bancarias pueden elevar este porcentaje en función de otros factores, como la posesión de otros inmuebles, el tipo de contrato laboral o la propia cuantía de la nómina. Por el contrario, aunque la cuota de amortización no supere el 40% de los ingresos netos mensuales, el banco podría denegar la operación si el nivel de endeudamiento es muy elevado (si está usted pagando ya otros créditos).

   Ahora que más o menos sabe usted las posibilidades que tiene de obtener un crédito hipotecario, pasamos a enunciarle los parámetros que tendrá usted que valorar para saber cual de los productos inmobiliarios ofertados es más interesante para usted. Básicamente, estos factores son los siguientes:

   Comisión de apertura. Es un porcentaje (algunas entidades establecen un importe mínimo a pagar) que cobra la entidad financiera para cubrir los gastos de gestión, tramitación y concesión del crédito hipotecario. Su valor suele oscilar entre un 0,5% y un 2% sobre la cantidad solicitada. Algunas entidades no cobran esta comisión.

   Comisión de amortización o cancelación anticipada. Es una comisión a pagar en caso de que decida cancelar anticipadamente la totalidad o una parte del importe pendiente de amortizar. Esta comisión es un porcentaje sobre la cantidad que desee usted amortizar. Las entidades bancarias suelen aplicar diferentes porcentajes, según se desee cancelar la totalidad o una parte del importe pendiente, incluso muchas entidades no penalizan la cancelación parcial y sí la cancelación total. Cuando el préstamo es a interés variable, la comisión máxima establecida por Ley es del 1%. En caso de que el préstamo sea a interés fijo, este porcentaje suele oscilar entre el 2% y el 4%.

   Tasa Anual Equivalente (TAE). Representa el coste efectivo de un crédito y se calcula según una fórmula matemática establecida por la normativa en vigor. La TAE incorpora todos los gastos inherentes a un préstamo (interés nominal, comisiones y plazo) por lo que es una excelente herramienta para comparar los distintos préstamos de distintas entidades. Lamentablemente, esto sólo es cierto para créditos a interés fijo. Si solicita un crédito a interés fijo, exija en cada banco que le den el valor de este parámetro y luego compare con los de los demás bancos. La menor TAE corresponderá al crédito con mejores condiciones. Si solicita un crédito a interés variable (la opción más solicitada en el caso de créditos hipotecarios) su cálculo se realizará basándose en el último valor conocido del índice de referencia negociado y como si se mantuviese constante durante toda la vida del préstamo. Al tener los distintos índices de referencia una evolución diferente, en función del tiempo transcurrido, no podrá realmente realizar esta comparación con las mismas garantías que en el caso del crédito a interés fijo.

   El tipo de interés. Básicamente, existen tres tipos de interés aplicable a los préstamos hipotecarios: interés fijo en el que sabrá usted la cuota que tendrá que pagar durante todo el período de amortización del préstamo, no estando sujeto a subidas o bajadas de los tipos de interés. Suele ser más elevado que el variable y, además, sujeto en muchas entidades a unos plazos de amortización más bajos, siendo difícil superar los 20 años. Interés variable depende siempre de las variaciones del tipo de interés del mercado, estando sujeto a los índices de referencia que veremos en el siguiente apartado. Suele ser el más bajo (al menos en la actualidad) pero, si los tipos de interés suben demasiado, puede resultar, a la larga, el menos ventajoso. Interés mixto en los que usted conoce la cuota exacta a pagar en los primeros años del préstamo, en los que se producen los mayores gastos, a partir de ese período inicial, el interés se ajustará al valor de mercado.

   Los índices de referencia. Son los valores del mercado financiero o hipotecario que usa cada entidad para actualizar periódicamente los valores de los tipos de interés variable. La definición, cálculo y publicación de estos índices de referencia corresponde al Banco de España y su valor se hace público mensualmente en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Los más utilizados son: el European Inter-bank Offered Rate (Euribor) que es la media simple de los tipos de interés que diariamente se ofertan entre sí, para préstamos a plazo de 1 año, los principales bancos que operan en Europa. Representa el tipo medio del mercado interbancario en el ámbito del Euro. El Madrid Inter-bank Offered Rate (Mibor) que es el tipo de interés calculado a partir de la media aritmética simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado interbancario de Madrid, siendo ésta la principal diferencia con respecto al Euribor. El Índice de Referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) del que existen tres modalidades para bancos, cajas de ahorro y conjunto de entidades (bancos y cajas). Para cada modalidad, el IRPH es el valor medio de los tipos de interés medios que cada entidad declara mensualmente al Banco de España, considerando para su cálculo los créditos hipotecarios concedidos en el mes para financiar la compra de vivienda libre en un plazo superior a los 3 años. Su ventaja es que refleja adecuadamente la evolución de los tipos de interés de las hipotecas. El Índice Activo de Referencia CECA de uso por las cajas de ahorros, es muy parecido al IRPH pero con la desventaja de que en cálculo entran todas las operaciones crediticias y no sólo las hipotecarias, por lo que su adaptación al mercado hipotecario es menor. Nuestra recomendación, desde el conocimiento de la evolución de los distintos índices en los últimos años es que, siempre que sea posible, seleccione un crédito que use el Euribor como índice de referencia.

   Recuerde siempre que los índices de referencia marcarán las cuotas de amortización durante casi todo el plazo de amortización del crédito hipotecario. No analice sólo las ofertas iniciales y tenga en cuenta que si una entidad le oferta un tipo de interés anual del 3% durante el primer año y el resto de los años el Euribor más 1%, le está ofreciendo un producto más caro que otra entidad que le ofrece un 3,25 % el primer año y el resto de los años el Euribor más 0,75%. No se conforme sólo con el valor de la cuota mensual durante el primer año, solicite que le calculen también la cuota a pagar después del primer año, aplicando los valores actuales de los índices de referencia.

   Después de conocer los principales parámetros que aplican a una hipoteca, ya está en condiciones de saber si un producto es realmente más competitivo que otro de la competencia.

   Como resumen, nuestro consejo es que anote cuidadosamente cuales son sus aportaciones en cada uno de los aspectos básicos reseñados anteriormente (Ingresos mensuales, estabilidad y/o continuidad laboral, edad y ahorros) y compare los productos ofertados por las principales entidades bancarias. Diga que le hagan simulaciones de los gastos y cuotas mensuales que tendrá la operación y compare cuidadosamente todos los productos antes de tomar una decisión. Para mayor seguridad, puede dejarse asesorar por un experto. Un buen profesional inmobiliario sabrá asesorarle sobre el producto hipotecario que mejor se adapte a sus posibilidades y necesidades. Existe la creencia de que los agentes inmobiliarios encarecen demasiado el precio de los inmuebles; esto puede ser cierto sólo parcialmente pues debido a la falta de regulación en este sector, no es difícil encontrar profesionales sin experiencia que se lucran sin aportar realmente ningún valor a las operaciones que realizan. Un buen profesional; sin embargo, intermediará entre el comprador y el vendedor de forma que la operación sea absolutamente rentable para ambos y puede ser capaz de ahorrarle, a la larga, un montón de dinero y problemas.

   Por último, nunca entregue usted un dinero como señal de compra o en concepto de arras hasta tener la seguridad de que no va a tener problemas para conseguir la financiación necesaria para proceder a la compra de la vivienda pues se arriesga a perder la cantidad entregada, si ningún banco le concede a usted el dinero necesario para poder comprar el inmueble. En caso de dudas, exija siempre que figure una cláusula en la que se estipule que recuperará usted el dinero entregado (excepto el pagado por la tasación que nunca se recupera), en el supuesto de que no pueda usted conseguir la financiación necesaria para poder comprar el inmueble.